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제목 물류부동산, 새로운 시대의 비즈니스 찬스 [물류신문]
작성일 2006.03.31 조회수 파일 첨부파일이 없습니다.
물류부동산의 장단점과 과제 검증


(주)물류신문사는 일본 물류시스템 전문 출판사인 (사)유통연구사(RYUKEN Co. Ltd.)와 정보교환 등을 포함한 포괄적 업무제휴를 맺고 이번 일본특집을 (사)유통연구사가 제공하는 정보로 꾸밉니다. 이번 400호에는 (사)유통연구사의 월간 2006년 1월호에 실린 신춘특집 ‘물류부동산 비즈니스의 조류’ 중 이소코(주) 대표이사의 기고를 소개합니다. [편집자]

河田榮司 / 이소코(주) 대표이사 사장


고기능 유통가공형 대형물류시설의 증가

「물류부동산」이라는 단어가 최근에는 일반 매체지에서도 쉽게 나타나고 있다. 세계 최고의 물류시설관련 개발업으로 적극적으로 사업을 전개하고 있는 미국 프로로지스로 대표되는 외자계 기업의 일본진출로 물류업계가 아닌 측면에서도 많은 주목을 받고 있다.
실제로 최근에는 「평당 임대」를 하는 고기능 유통가공형 대형 물류시설이 각지에서 건설되고 있으며, 과거형 물류창고를 이용해 온 고객이 이동하는 경우도 자주 볼 수 있다.
펀드로 건설된 물류센터의 건설은 현재 붐으로 나타나고 있으며, 외자계 기업뿐만 아니라 일본의 대형상사도 진입을 시도하는 등, 수면아래의 움직임이 매우 빠르게 진행되고 있다. 이의 배경이 되는 것은 국민의 생활기반을 지탱하는 중요한 역할을 담당하는 물류시설은 계속적인 확대되어 갈 것이라는 전망이외는 이유를 찾아볼 수 없다.
물류부동산은 창고, 부동산, 금융이 융합된 과거에는 없던 새로운 비즈니스 영역이라 할 수 있다. 과거에는 물류시설을 보유하거나 운영하는 것은 창고업자나 운송업자가 담당하는 것으로 생각하였지만, 사고가 서서히 바뀌고 있다.
그 동기는 2000년엔 「투자신탁 및 투자법인에 관한 법률」「자산유동화법(개정SPC법)」에서 출발하여 대량의 자금이 부동산에 투자할 수 있게 된 것이 그 발단이라 할 수 있다.
물류시설을 운용하는 펀드도 다양해져서 싱가폴, 미국 캘리포니아주 등 해외의 연금자금도 일본의 물류시설을 구입하고 있다. 여러 나라에서 안정적인 투자처를 찾는 자금이 일본의 물류시설로 흘러들어오고 있다. 원래 물류부동산은 구미에서는 안정적인 투자처로 인식되어 비즈니스 모델로 확립되어 있다.
앞으로는 일본에서도 1~2조엔 규모의 신규개발이나 적극적인 취득이 전개되어 대규모 거점개발에 대한 움직임이 현저해질 것이다. 특히 해안 지역이나 고속도로망의 핵심이 되는 거점에 대한 개발이 경쟁적으로 이루어질 것이다.

일본로지스틱스펀드, 1000억엔까지 확대예정

REIT(Real Estate Investment Trust)는 일본어로 「부동산투자신탁」이라고 한다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산을 구입하고, 여기에서 발생하는 임대료나 매각이익을 투자자에게 배당(분배)하는 금융상품으로 일본판 J-REIT에는 현재 26개사가 상장되어 있다.
이중에서 물류창고를 전문으로 투자하고 있는 곳이 일본로지스틱스펀드투자법인이다. 미쓰이물산로지스틱스파트너즈(주)가 자산을 운용하며, 치바현의 후나바시물류센터, 오사카의 대동물류센터 등 현재 8동의 물류시설을 보유하고 있다. 1구당 가격은 75만엔이고 예상이익은 3%정도로 높은 수치는 아니지만 투자대상으로 물류시설이 안정적이라고 알려져 있다. 현재는 280억엔 정도를 투자하고 있으며, 앞으로는 1000억엔까지 확대할 예정이라고 한다. 이것은 소위 「공모펀드」로 증권횟, 은행, 보험회사 등의 창구에서 불특정 다수의 투자자를 대상으로 판매하고 있다.
한편으로 소수의 투자자를 대상으로 자금을 모집하여 운용하는 「사모펀드」도 물류부동산에서는 흔히 볼 수 있다. 외자계로는 프로로지스나 AMB블랙파인, 러셀인베스트먼트가 있고 일본계로는 미쓰비시상사, 노무라부동산, 커머셜알이, 이토츄상사 등이 있다.
일본에서 물류시장 규모를 거시적으로 보면 물류코스를 삭감하기 위하여 보관비용을 감소시키는 것이 가장 문제로 대두되고 있다. SCM이 도입되고 인건비, 시간단축 나아가 재고삭감이 기업의 커다란 과제로 등장하고 있기 때문이다(도표 1). 그러나 창고의 보관잔고로 보면 커다란 변화가 없다. 이는 국제물류가 지속적으로 성장하여 나리타공항의 화물취급량이 증가하면서, 국내물류의 감소분을 보완하고 있는 것이 커다란 요인이 되고 있다.
최근에는 물류사업의 동향도 변화를 보이고 있는데, 과거의 보관기능을 중시한 보관형 창고에서 상품에 라벨을 부착, 포장, 리팩(소단위 재포장) 등 유통단계에서 이루어지는 상품(제품)에 부가하는 서비스를 실시하는 유통가공형 물류센터의 수요가 높아지고 있다. 유통가공은 원래 도매업이나 소매업이 자체적으로 실시하던 것이지만, 판매형태가 변하고 신속성과 합리화가 진행되면서 물류업자도 이러한 작업을 담당하는 형태로 변화하고 있다.
이러한 배경하에서 고기능 대형화된 물류센터의 요구가 높아지고 현재의 물류부동산이 발전하게된 원인이 되고 있다.

물류부동산 사업의 안정도

창고업이란 하주로부터 화물을 위탁받아 창고업자의 책임하에 시설에서 화물을 보관?관리하면서 그 대가로 하주로부터 창고요금을 받는 것이다. 즉 위탁보관계약에 의해 보관료와 하역료 ㅁ치 기타 부대요금을 청구하고 관리책임이 창고업자측에 있다는 것이 「영업창고업」의 행위이다(도표-2).
이에 반하여 부동산업의 창고 스페이스는 임대차 계약으로 제공되기 때문에 임대자는 화물관리에 대한 일체의 책임을 지지 않는다. 또 「영업창고업」의 하가는 필요업지만 사업소득세 등과 같은 창고업법을 기반으로 하는 세무상의 우대처리는 혜택이 없다.
물류부동산이란 물류시설의 중개, 관리, 재임대 등을 이용하여 창고업무를 활성화시키는 비즈니스 모델이다. 물류부동산은 공간을 임대하여 운용하기 때문에 수익성은 물론 계약방법, 세금지불 등 영업창고와는 전혀 다른 관점에서 보아야 한다. 항시 수익성을 최고의 형태로 유지해야 하기 때문에 시설과 임차측과의 적절한 관리업무를 프로퍼티(property)메너지먼트라고 한다.
개개의 부동산을 하나의 재산(property)으로 취급하여 가치를 높이고 투자효율을 높이는 것이 최대의 업무이다. 하나하나의 성능이 다른 각 물건을 입지, 물류, 성능, 임차인신용 등을 평가하는 컨설턴트가 필요하다.
일본에서 전형적인 물류부동산의 사례를 든다면 이미 오래된 도쿄유통센터(TRC)를 들 수 있다. 도쿄의 오타구 헤와지마에 위치하고 모노레일과 근접하는 TRC의 중심역할을 하는 2개의 빌딩(A동, B동)은 1동의 연면적이 173,652㎡(52,529평)로 도쿄돔의 약 4배라는 거대한 건물이다. 트럭이 자체적으로 최대의 속도로 진입할 수 있으며 각동은 851㎡(257평)부터 사용이 가능하며 1층에 최대 16,183㎡(약4,895평)까지 확대가능하다고 한다(사진-1).
TRC의 연간매출은 매년 100억엔 전후이고 경상이익은 20억엔 전후로 수익성이 매우 높은 우량기업이다.

수익환원법에 의한 임대료 환산

물류부동산의 투자는 「수익환원법」에 의해 투자액에서 임대료를 환산할 수 있다. 예를 들면 토지취득액과 건축비 등으로 100억엔이 투자된 부동산이 있다고 한다. 입주자로부터 임대료의 수입을 10억엔이라고 가정하면 이율은 10%가 되고, 5억엔이라면 5%가 된다.
과거에는 창고라고 하면 최저 10%의 이율이 나오지 않으면 절대로 구입하지 않았다고 한다. 10억엔의 임대료 수익이 있으면 100억엔으로 물건을 구입할 수 있지만, 현재는 이율이 점점 낮아지고 있다. 안정적 수익이 있다면 낮은 이율에서도 투자가 가능해 지고, 그만큼 부동산 가격은 상승하고 있다.

(1)신규개발
공업지역에서 대형화 물건을 건축하고 한다면 토지취득은 평단 20만엔이 기준이고, 건축비는 지반상황에 따라 다르지만 평당 20~30만엔정도면 건축이 가능하다고 한다. 냉동냉장창고는 40~50만이 들어간다(물류설비는 별도).
또 월평당 임대료(평단가)는 입지나 차주의 특성에 의해 차이가 있지만 대체적으로 3000~5000엔 정도이며, 보증금은 지역에 따라 차이가 있지만 임대료의 6개월 정도이다.

(2)일괄임대(개발형 건물임대사업)
3층 건물을 통째로 빌리는 것을 상정한 경우의 간편한 계산방법은 다음과 같다.
토지비는 평당 30만엔, 용적율 200%에서 150% 정도의 용적을 소화할 수 있는 건축물이라면, 건물의 평당 토지원가는 30÷1.5=20만엔이다. 이것은 건물의 1평당 토지원가를 산출한 것이다.
(1)에서 예를 들었듯이 건축비를 평단 25만엔으로 하면 토지원가와 건축비를 합하면 45만엔. 기타 설계, 중개료, 금리, 취득세 등으로 평당 5만엔, 경비 5만엔을 더하면 평당 취득비용은 55만엔이 된다. 표면상의 이율을 8%로 하면 4.4만엔이 평당 요구되는 연간수입이 된다. 여기서 월평당 임대료를 계산하면 4.4만엔÷12=3666엔이 된다.
이 금액이 표면적 이율을 8%로 한 경우에 임차시의 임대료가 된다.
AMB블랙파인이 최근에 완성시킨 도쿄도 오타구에 있는 AMB디스트리뷰션센터는 평당 180만엔에 토지를 구입하였다(사진-2). 해당 지역은 상업지역이어서 용적율이 400%까지 가능한 지역이어서, 이러한 투자의 이점을 활용하면 지가가 매우 비싸지만 적정한 임대료의 고품질 물류센터를 개발할 수 있는 것이다.

일본물류부동산평가기구 발족

물류시설의 평가기준을 확립하기 위하여 「일본물류부동산평가기구」(Japan Association of Logistics Property Appraisal ; JA-LPA) 설립위원회가 작년 9월에 정식으로 발족되었다. 물류부동산의 펀드운용, 물류부동산의 증권화, 물류부동산관련 융자의 다양화 등 물류부동산에 특화된 사항을 평가하기 위한 기구라 할 수 있다.
물류부동산에 관련하는 전문가와 기업 등의 정보, 데이터, 노하우를 집결시키고 이러한 것들을 유기적으로 네트웍화하여 중립적이고 적정하게 물류부동산을 평가하는 것이 주된 목적이다.
JA-LPA의 주요 기본항목을 살펴보면 다음과 같다.
①마켓평가 : 조사대상 물류시설의 입지성이나 입주자 모집의 우위성, 인접 물건과의 비교, 장래성 등에 관하여 평가하고 분석한다.
②토지·건물평가 : 토지·건물에 관하여 상세히 조사하고 동시에 법률, 관리, 안전면 등을 평가한다.
③수익성평가 : 임대료의 타당성 분석과 안정성, 입주자의 신용도 등을 분석하고, 중장기적인 수익성에 관한 적정성을 평가한다.
④종합평가 : 상기 사항을 중심으로 상세한 조사를 통하여 종합적인 평점을 부여하여 일반사람들도 쉽게 판단할 수 있도록 기록한다.

이상 다양한 각도에서 물류부동산을 검증하였으며, 반대로 이에 대한 단점도 알아두지 않으면 안 된다.
①건축기준법, 소방법에 의해 이미 부적격 시설이 많고, 입주자에 대한 리스크를 판별하기 어렵다.
②보관형 시설은 많지만, 고기능 유통가공형은 아직 많지 않다.
③항만지구, 시가지 조정구역 등 입지나 개발에 대한 규제가 많고, 물류시설 특유의 관습인 재임대, 재재임대 등이 많아 계약이 복잡하다.
④각 동의 성능이 천차만별이어서 천정의 높이, 바닥하중, 필드의 크기 등이 달라서 평가하기 어렵다.
하지만 이러한 것은 하나하나 극복해야 한다. 제도, 관습, 법률에 맞추어야 하는 비즈니스이기 때문에 물류업자나 부동산업자도 쉽게 진입하기 어려운 비즈니스이기도 한다.

마지막으로, 물류부동산의 생존방법을 5개로 요약하면 다음과 같다.
(1)물류사업자가 공동의 부동산 펀드 등을 조성하여 활용한다. : 사모로 독자적인 펀드를 모아 공동배송센터 등의 물류시설을 구축하는 것이 법률상으로 가능하다.
(2)상사계, 금융계, 외자계 등의 기존 부동산 펀드를 이용한다(이용과 보유의 역할분담) : 대형 종합물류기업의 사례를 보면 100억엔 규모의 물류센터를 빌리기 위하여 희망하는 입비와 규모, 기능을 가진 물류시설을 다수의 물류펀드를 합병형식으로 결정하고 있다. 이러한 예는 적지 않다.
(3)물류효율화법을 활용
(4)PM업무 : 물류부동산의 Property management에 신규사업으로 진입한다.
(5)물류부동산의 재평가와 재활용 : 자신의 강점을 더욱 강화시키기 위한 것으로 업자간 협력을 도모한다. 공동사업화를 통하여 새로운 비즈니스 찬스를 만들어 가는 것이다.


▶ 출처 : 물류신문

 

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